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老旧小区改造计划公布省份又有增加,部分地区改造范围还将扩大!

文章摘要:老旧小区改造计划公布省份又有增加,部分地区改造范围还将扩大!

在2020年的政府工作报告中,老旧小区被纳入到既促消费惠民生又调结构增后劲的“两新一重”建设中,提出要新开工改造城镇老旧小区3.9万个,支持管网改造、加装电梯等,发展居家养老、用餐、保洁等多样社区服务。在这一背景下,各地开始加速老旧小区改造的工作推进。据不完全统计,截至6月初,已有23个省份发布了2020年老旧小区改造的工作计划,从改造内容、改造范围、改造资金来源、产业链等多个方面,推进相关工作。


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根据住建部初步统计,全国共有老旧小区近17万个,涉及居民超过4200万户,建筑面积约为40亿平方米。


2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,相比2019年的1.9万个小区、约352万户居民增加一倍。分城市来看,数量方面,老旧小区数量最多的三个城市为上海、成都、北京,老旧小区的数量分别为14000个、5200个、5100个;从老旧小区的比例来看,老旧小区的数量占总体存量比重最高的三个城市为上海、济南、北京,20年以上老旧小区占比分别为61%、49%、47%。


部分省份老旧小区改造计划和进度


北京老旧小区改造开工80个


5月14日,北京市住建委联合市规自委、市财政局等7部门,共同印发《2020年老旧小区综合整治工作方案》,明确年内开工老旧小区综合整治项目80个,完成老旧小区综合整治项目50个,完成固定资产投资12.8亿元。


海南省153个城镇老旧小区改造项目7月底前全面开工


5月11日从海南省住房和城乡建设厅获悉,被纳入2020年中央财政补助的153个老旧小区将于今年7月底前开工,同时尚未申请中央财政补助的市县,今年要做好城镇老旧小区改造项目储备,并自筹资金选择2个及以上项目开展改造试点工作。


云南省已启动1997个老旧小区改造


全省129个县(市、区)摸底涉及改造小区7161个,楼栋8.92万栋、72.76万户。2020年申报计划改造老旧小区2233个,争取中央第一批补助资金7.07亿元。截至2020年4月底,全省累计完成投资13.17亿元,启动实施改造小区1997个、1.57万栋、16.26万户,改造完工小区52个、278栋、9096户。


湖南发布城镇老旧小区改造技术导则


5月7日从湖南省住房和城乡建设厅获悉,该厅日前印发《湖南省城镇老旧小区改造技术导则 (试行)》,明确老旧小区改造的技术要求,鼓励相近或相连的老旧小区通过拆除围墙等障碍物,整合共享公共资源,结合实际集中连片整体改造。


青海今年将对450个老旧小区实施改造


今年,青海省城镇老旧小区改造计划已全面落地,将对城镇建设中年限较久、建筑节能不达标、设施设备破损严重、功能不全、配套不齐、居住环境较差等状况的450个老旧小区实施改造。


河南力争3年全面完成1万个老旧小区改造提质


从2019年起,河南省力争用3年时间全面完成1万个城镇老旧小区改造提质。推行“一区一策”“一楼一策”,实行“菜单式”项目改造,明确2021年6月底前完成2000年以前建成的城镇老旧小区改造提质工作,实现城镇老旧小区设施配套、功能完善、环境整洁、管理到位的总体目标。


广西省2020年改造1363个老旧小区


据广西住建厅印发《关于下达2020年全区城镇老旧小区改造计划任务的通知》。通知称,2020年,国家下达广西城镇老旧小区改造任务为1363个小区,涉及居民16.7万户(套)、楼房7726栋,总建筑面积1236.28 万平方米。


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部分省份扩大了改造范围


尽管4月14日的国务院常务会议强调,老旧小区改造的重点是2000年底前建成的住宅区,但在地方的计划中,标准则并不完全一样,一些省份扩大了改造范围。


《福建省老旧小区改造技术导则(征求意见稿)》中提出,老旧小区改造的范围是“2000年前建成、主体结构安全、公共基础设施缺失影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的城市、县城(城关镇)老旧住宅小区”,但该文件同时提出,要“同步改造2010年前建成的部分基础设施不完善的小区、街区和片区”。


山东3月公布的《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》,则将老旧小区的时间标准划定在2005年12月31日以前,并提出了到“十四五”末,在确保完成2000年前建成的老旧小区改造基础上,力争基本完成2005年前建成的老旧小区改造任务。

“改哪些”,“如何改”,各地政策不同


除了“改哪些”,在“怎么改”的问题上,各地也有不同的政策出炉,但多数是按照基础类、完善类和提升类三类进行布置。


安徽省今年计划改造老旧小区871个,涉及住户25.9万户。按照计划,其“基本型”改造主要是优先补齐小区功能短板,拆除违建,解决供水、排水、供气、供电、道路、通信(含光纤入户)、停车等需求;“完善型”则主要是加装电梯、房屋维修改造、配套停车场及充电桩、活动设施、物业服务、智慧安防设施等;而“提升型”则主要针对公共服务和公共环境,包括增设社区养老、托幼、医疗、家政、体育设施、智能信包(快件)箱等便民设施等。


在具体进度上,各省进度不一。根据住建部网站的消息,吉林省正加快建立老旧小区改造项目管理体系,目前已经完成了城镇老旧小区改造技术指导手册(基本设施类)的编制工作。黑龙江近期则召开了全省老旧小区改造工作推进视频会议,当地老旧小区改造进入招标建设阶段


各地持续推进老旧小区摸底调查


据了解,各地还在推进新一轮的老旧小区摸底调查。


北京在2017年9月曾开展一次全市老旧小区摸底调查,而在最新的《2020年老旧小区综合整治工作方案》中,北京再次提出全面开展老旧小区摸底调查,基本建成老旧小区数据库。


一位中部省会城市的住建部门官员表示,当地从2012年开始推进老旧小区环境综合整治,曾多次开展调查工作。但今年3月末开始新一轮的老旧小区普查,主要是为当地制定下一阶段老旧小区改造提供决策依据,并建立相关的项目数据库。


各地投资强度各异


老旧小区改造,钱从哪里来,到哪里去,是各界最为关心的问题。


4月14日召开的国务院常务会议指出,推进老旧小区改造是扩大内需的重要举措。自2019年起,将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程,安排中央补助资金支持。


从各地公布的改造标准来说,老旧小区改造的平均投资强度不一。根据统计,目前全国已有安徽、河北、贵州、青海四省公布了具体的投资计划。


其中,安徽省2020年全年城镇老旧小区改造计划涉及户数总计259691户,全省预计投资总额为329969.9万元,平均每户可达到1.27万元。青海省平均每户约为1.5万元,“最贵”的贵州省每户接近4万元。而河北省2018年发布《河北省老旧小区改造三年行动计划(2018-2020年)》,平均每户金额仅为0.9万元。


不过,钱从哪里来的问题依旧存在。虽然老旧小区改造已经被纳入到专项债范围,但多位受访研究人士均表示,专项债要求投向项目具有一定的收入,但老旧小区改造产生的现金收入有限,成为一大难题。


安徽铜陵市的旧改项目结合了94个老旧小区的雨污分流改造,总投资3.65亿元,其中资本金1.65亿元来自财政资金,其余部分通过专项债融资。这一项目偿债的预期收益来源为土地出让收入、污水收集处理收入,前者占总收入的49.65%,当地政府批准安排附近135亩土地出让,作为资金还款来源。


这些投资最终会形成多大的拉动作用?多位受访人士均认为,虽然老旧小区改造对房地产投资的刺激作用不如棚改,但对相关领域需求的拉动作用仍然明显。根据住建部相关数据,老旧小区改造将拉动约300亿元的建筑涂料需求,拉动约400亿元的防水材料需求。

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